A crescente utilização de plataformas digitais de hospedagem, especialmente o Airbnb, vem provocando intensos debates jurídicos acerca dos limites do direito de propriedade e da autonomia dos condomínios edilícios. Diante da multiplicidade de ações judiciais e da divergência de entendimentos nas instâncias ordinárias, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afetar ao rito dos recursos repetitivos a controvérsia relativa às locações de curta temporada em condomínios residenciais, cadastrada sob o Tema 1.443, de relatoria do ministro Raul Araújo.
Com a afetação, o STJ determinou a suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam a mesma questão jurídica. A medida demonstra a relevância social, econômica e jurídica do tema, cuja definição possui potencial para impactar milhares de proprietários, investidores, administradores condominiais e usuários de plataformas digitais em todo o país.
A principal controvérsia consiste em definir se a simples previsão de destinação residencial constante da convenção de condomínio é suficiente para impedir a realização de locações de curta duração por intermédio de plataformas digitais, ainda que inexista vedação expressa a essa modalidade de utilização. Em outras palavras, o STJ deverá decidir se o caráter estritamente residencial do condomínio, por si só, impede a exploração econômica da unidade por meio de hospedagens temporárias ou se seria indispensável que a convenção previsse de forma específica essa proibição.
A discussão não é inédita no âmbito da Corte Superior. Em julgamento realizado em maio de 2026, a própria 2ª Seção já havia enfrentado questão semelhante ao analisar um caso concreto envolvendo a exploração reiterada de imóvel residencial para locações de curta temporada. Na ocasião, prevaleceu o entendimento de que a utilização profissional e frequente das unidades para hospedagens temporárias pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio, aproximando-se mais de uma atividade de hospedagem do que propriamente de uma locação residencial tradicional.
Segundo o entendimento então firmado, quando a convenção condominial estabelece destinação exclusivamente residencial, não há necessidade de previsão expressa proibindo locações intermediadas por plataformas digitais para que tal prática seja considerada incompatível com a finalidade do empreendimento. Além disso, o colegiado concluiu que eventual autorização para esse tipo de exploração econômica exige alteração da convenção condominial, observando-se o quórum qualificado de dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.
A afetação do tema ao rito dos repetitivos representa, portanto, um passo além daquele julgamento anterior. Enquanto a decisão de maio produziu efeitos apenas para o caso concreto analisado, a futura tese repetitiva terá caráter vinculante para todos os órgãos do Poder Judiciário, promovendo uniformidade na interpretação da matéria e reduzindo a insegurança jurídica atualmente existente.
Um dos recursos selecionados para a formação do precedente repetitivo teve origem no Tribunal de Justiça de São Paulo. Naquele caso, o tribunal estadual havia decidido que a locação por temporada realizada por meio de plataforma digital não descaracterizaria automaticamente a destinação residencial do imóvel. Para os desembargadores paulistas, por se tratar de restrição ao direito de propriedade, eventual proibição deveria estar expressamente prevista na convenção condominial e ser aprovada mediante o quórum legal exigido.
Em sentido contrário, o condomínio recorrente sustentou que hospedagens de curta duração comprometem características essenciais da convivência condominial, como segurança, tranquilidade, controle de acesso e estabilidade da comunidade de moradores. Argumentou ainda que a própria natureza residencial do empreendimento já seria suficiente para impedir a exploração econômica típica das plataformas de hospedagem, tornando necessária alteração da convenção apenas para permitir, e não para vedar, essa modalidade de utilização.
Ao justificar a afetação dos recursos, o ministro Raul Araújo ressaltou a conveniência de se buscar uma solução uniforme, concentrada e vinculante para a questão, destacando a expressiva quantidade de processos em tramitação sobre o tema. Segundo o relator, a fixação de uma tese repetitiva contribuirá para a coerência das decisões judiciais e para a previsibilidade das relações jurídicas envolvendo condomínios residenciais.
Os impactos da futura decisão serão significativos. Condomínios localizados em regiões próximas a aeroportos, hospitais, centros universitários e polos turísticos, por exemplo, frequentemente apresentam grande demanda por locações de curta duração. Caso os condôminos entendam conveniente permitir essa modalidade, poderão promover a alteração da convenção mediante o quórum legal exigido. Por outro lado, a confirmação da tese já sinalizada pelo STJ tende a fortalecer a autonomia das coletividades condominiais na preservação da finalidade residencial dos empreendimentos.
Dessa forma, o julgamento do Tema 1.443 desponta como um dos mais relevantes precedentes recentes em matéria de direito condominial, pois definirá os limites entre o exercício do direito de propriedade individual e a proteção dos interesses coletivos dos moradores, estabelecendo parâmetros claros para a utilização de imóveis residenciais em plataformas digitais de hospedagem.
Vivam a vida e até a próxima.
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Artigo extraído do Livro “Manual Prático do Condomínio, Síndico e Condôminos”, de Ivan Horcaio.