A administração de um condomínio exige organização, transparência e fiscalização constante. Dentro dessa estrutura, o conselho fiscal exerce uma função importante no acompanhamento das finanças e no controle da gestão realizada pelo síndico. O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.356, prevê a possibilidade de criação desse órgão, formado por três condôminos eleitos em assembleia, com mandato de até dois anos, permitida a reeleição. Sua principal atribuição é analisar as contas apresentadas pelo síndico e emitir parecer sobre sua aprovação.
Art. 1.356 - Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Diferentemente do que muitos imaginam, a existência do conselho fiscal não é obrigatória. A própria coletividade condominial, por meio da convenção e das deliberações em assembleia, decide se haverá ou não esse órgão de fiscalização dentro do condomínio.
Nos condomínios modernos, especialmente aqueles de grande porte, há intensa movimentação financeira decorrente de contratos de manutenção, aquisição de equipamentos, prestação de serviços e despesas permanentes relacionadas à conservação das áreas comuns. Diante dessa realidade, torna-se indispensável um acompanhamento criterioso das receitas e despesas, justamente para garantir segurança administrativa e equilíbrio financeiro.
Nesse cenário, o conselho fiscal atua como instrumento de controle e apoio à gestão. Seus integrantes devem acompanhar documentos, conferir movimentações financeiras e avaliar se os gastos realizados estão em conformidade com os interesses do condomínio. Ao final da análise, cabe ao conselho recomendar ou não a aprovação das contas perante a assembleia.
A omissão dos conselheiros pode gerar consequências relevantes, uma vez que a responsabilidade dos membros do conselho fiscal pode ser considerada solidária à do síndico em determinadas situações. Por isso, a atuação do órgão deve ocorrer de maneira ativa, responsável e transparente.
Na prática, muitos conselheiros não possuem formação técnica na área contábil ou financeira e, diante da complexidade das análises, acabam propondo à assembleia a contratação de profissionais especializados para auxiliar na conferência das contas e na avaliação da documentação financeira. Essa assessoria técnica costuma trazer mais segurança às decisões, além de contribuir para a prevenção de erros, irregularidades e fraudes.
A existência de um conselho fiscal participativo fortalece a confiança dos moradores na administração do condomínio e proporciona maior controle sobre a utilização dos recursos arrecadados. Além disso, a fiscalização adequada contribui para uma gestão mais eficiente e economicamente equilibrada.
As regras referentes aos limites de gastos e às formas de contratação normalmente são estabelecidas pela convenção condominial ou pelo regimento interno. Esses documentos costumam disciplinar até que valor o síndico pode realizar despesas sem necessidade de autorização prévia da assembleia ou do próprio conselho fiscal.
Para assegurar uma administração organizada, é fundamental que a compra de materiais e a contratação de serviços sejam previamente planejadas. Um processo estruturado permite melhor aproveitamento dos recursos financeiros, redução de custos e maior transparência perante os condôminos, evitando questionamentos futuros sobre despesas realizadas pela administração.
Nas compras de menor valor e relacionadas à rotina do condomínio, geralmente não há exigência de deliberação em assembleia. Entretanto, algumas convenções estabelecem limites financeiros para atuação do síndico. Quando a despesa ultrapassa o valor autorizado, torna-se necessária a aprovação do conselho fiscal ou da assembleia, conforme previsto nas normas internas do condomínio.
A legislação não determina valores específicos para esses limites financeiros. Cabe ao próprio condomínio estabelecer critérios compatíveis com sua realidade econômica, levando em consideração o porte da edificação, o orçamento disponível e as necessidades administrativas.
Em relação à contratação de serviços ou aquisição de equipamentos de maior relevância, recomenda-se que o síndico busque autorização da assembleia, especialmente quando inexistir previsão expressa na convenção ou no regimento interno. A assembleia é o espaço adequado para discussão coletiva, permitindo que os moradores participem das decisões e aprovem ou rejeitem propostas apresentadas.
Além de garantir participação democrática, a deliberação assemblear também oferece maior segurança jurídica ao síndico, já que as decisões aprovadas coletivamente não poderão ser posteriormente questionadas com base em mera discordância individual.
Antes de realizar qualquer investimento ou contratação significativa, a administração deve analisar cuidadosamente a situação financeira do condomínio, observando o saldo em caixa, a previsão de receitas e as despesas futuras. Caso seja constatada insuficiência financeira para atender determinada demanda, o síndico deverá convocar assembleia para deliberar sobre eventual cobrança de taxa extra destinada a custear as despesas pretendidas.
Os condôminos também podem buscar apoio técnico externo para auxiliar na escolha de produtos, equipamentos ou prestadores de serviços. Embora a decisão final pertença aos moradores, nada impede que profissionais especializados sejam convidados para esclarecer dúvidas técnicas e oferecer suporte às discussões realizadas em assembleia.
Outro ponto relevante diz respeito à destituição dos membros do conselho fiscal. Como a eleição ocorre por meio de assembleia, somente esse mesmo órgão possui competência para afastar conselheiros de suas funções. Para que a destituição seja válida, a assembleia deve ser convocada especificamente para essa finalidade, com indicação expressa do tema na pauta.
A validade das decisões assembleares depende do cumprimento rigoroso das exigências legais e convencionais, incluindo convocação adequada, observância do quórum exigido e respeito às regras de participação dos condôminos.
Muitas convenções estabelecem quórum específico para destituição de conselheiros. Na ausência de previsão convencional, aplicam-se as regras dos artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil: em primeira convocação, exige-se maioria de votos dos presentes que representem ao menos metade das frações ideais; em segunda convocação, as deliberações podem ocorrer pela maioria simples dos presentes, salvo exigência legal diversa.
Art. 1.352 - Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353 - Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Importante destacar que a contagem dos votos deve observar a proporção das frações ideais atribuídas a cada unidade, e não apenas o número de moradores presentes na assembleia.
Concluída a votação e confirmada eventual destituição, é recomendável que a própria assembleia já realize a eleição do novo membro ou de um novo conselho fiscal completo, registrando expressamente todas as deliberações na ata assemblear.
Vivam a vida e até a próxima.
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Artigo extraído do Livro “Manual Prático do Condomínio, Síndico e Condôminos”, de Ivan Horcaio.