O fundo de reserva costuma causar muitas dúvidas entre os condôminos e principalmente numa assembleia de condôminos é a questão com relação quanto à sua finalidade, quando se deve usar e quem deve pagar, proprietário ou inquilino.
O fundo de reserva deve ser visto como uma poupança que é feita para os casos emergenciais, visando a garantir aos condôminos uma certa estabilidade em casos em que houver alguma necessidade emergencial ou mesmo para que obras sejam feitas sem a necessidade de rateio extra.
Dessa forma, se houver algum problema que necessite de recursos imediatos, como por exemplo um destelhamento, bomba d’água queimada, quebra de portão, rompimento de prumadas, de elevador etc., o síndico poderá lançar mão desse recurso a fim de solucionar o problema sem ter que convocar uma assembleia para a finalidade, se a convenção permitir.
O Código Civil trata do fundo de reserva apenas quando trata da multipropriedade, já a Lei Condominial determina apenas que a sua forma de constituição deve estar prevista na convenção, lembrando que a alínea g do inciso X do artigo Lei 8.245/91, a Lei do inquilinato, determina que é responsabilidade do proprietário forma-lo e do inquilino de repor seu valor no caso de utilização (alínea i do parágrafo 1º do artigo 23 da mesma Lei).
Art. 22 - O locador é obrigado a:
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X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
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g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23 - O locatário é obrigado a:
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XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração ............................
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
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Caso a sua convenção não traga disposto a forma de usar este recurso e nem o limite a ser arrecadado, é importante que o síndico do seu condomínio, numa próxima assembleia, seja ela ordinária ou extraordinária, coloque este assunto para ser discutido entre os condôminos, lembrando que a aprovação dessa pauta, caso a convenção não determine um quórum qualificado, pode se dar por maioria simples dos presentes, conforme determina o artigo 1.353, do Código Civil.
Art. 1.353 - Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Apenas a título de exemplo, alguns condomínios costumam aplicar um porcentual sobre a receita do condomínio (pode ser entre 5% e 10%) e limitam o teto da arrecadação quando atinge o valor aproximado, que deve ser definido em função do tamanho do condomínio.
Então, estejam atentos, inquilinos e proprietários, quanto ao tipo de despesa que está sendo pago com o fundo de reserva, pois pode ser de responsabilidade de um, ou de outro, ou mesmo de ambos nos casos em que o recurso foi ou será utilizado para finalidades mistas dos artigos 22 e 23.
De qualquer forma, é sempre bom lembrar que, para o condomínio, a responsabilidade legal de todos os pagamentos, seja de fundo de reserva ou de outras despesas é do proprietário, ou seja, caso este não pague, responderá, em último caso, até mesmo com a sua própria unidade, no final de um processo judicial. Portanto, é importante que a despesa seja paga, de preferência por aquele que a Lei determina, mas em caso de dúvida, é recomendado que o proprietário pague e depois discuta a quem a lei define como responsável.
Vivam a vida e até a próxima.
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Artigo extraído do Livro “Manual Prático do Condomínio, Síndico e Condôminos”, de Ivan Horcaio.