A gestão condominial envolve uma série de responsabilidades que vão muito além da administração financeira e da organização da convivência entre os moradores. Em diversas oportunidades já abordei a importância da manutenção preventiva das áreas comuns e dos equipamentos utilizados coletivamente, bem como as consequências jurídicas decorrentes da negligência nesse aspecto. O tema merece constante atenção, pois continua sendo uma das principais causas de acidentes e de responsabilização civil em condomínios.
Um condomínio é formado por uma estrutura complexa, composta não apenas por edificações e equipamentos, mas também por pessoas que compartilham diariamente espaços e serviços comuns. Para que todo esse sistema funcione adequadamente, é indispensável uma administração eficiente, pautada pelo planejamento, pela prevenção e pelo cumprimento das obrigações legais. Nesse contexto, o síndico exerce papel fundamental, sendo o responsável por zelar pela conservação, segurança e bom funcionamento das áreas e instalações do condomínio.
Além da gestão dos recursos humanos e financeiros, cabe ao síndico manter vigilância permanente sobre as condições físicas do empreendimento. Elevadores, sistemas de combate a incêndio, geradores de energia, bombas hidráulicas, caixas d’água, equipamentos de piscina, portões eletrônicos e demais estruturas de uso comum exigem inspeções regulares e manutenção periódica. Essas medidas não representam mera formalidade burocrática, mas constituem instrumentos essenciais para garantir a segurança dos moradores, visitantes e funcionários, além de preservar o patrimônio coletivo e valorizar os imóveis.
Entretanto, na prática, não são raras as situações em que a manutenção preventiva é deixada em segundo plano. Em alguns casos, a limitação orçamentária leva administradores a adiar serviços considerados urgentes. Em outros, a negligência decorre simplesmente da falta de atenção ou da falsa percepção de economia. Como consequência, prazos de manutenção são ultrapassados, peças desgastadas permanecem em funcionamento, reparos improvisados substituem soluções técnicas adequadas e recomendações de empresas especializadas acabam sendo ignoradas. Trata-se de uma postura extremamente arriscada, capaz de gerar prejuízos muito superiores aos custos que se pretendia evitar.
Os efeitos da falta de manutenção podem se manifestar de diferentes formas. Em situações menos graves, surgem danos materiais que exigem reparos mais complexos e onerosos. Em situações mais sérias, a negligência pode resultar em acidentes envolvendo moradores, visitantes ou trabalhadores, ocasionando lesões físicas, danos morais e até mesmo a perda de vidas humanas. Nessas hipóteses, além dos prejuízos financeiros decorrentes de indenizações e processos judiciais, há também impactos emocionais e sociais difíceis de mensurar.
Quando ocorre um acidente relacionado à deficiência de manutenção, tanto o condomínio quanto o síndico podem ser chamados a responder judicialmente. A legislação impõe ao condomínio o dever de conservar as áreas comuns em condições adequadas de segurança, enquanto ao síndico compete cumprir e fazer cumprir essas obrigações. Assim, comprovada a omissão ou a negligência na adoção das medidas necessárias para evitar o dano, a responsabilização civil torna-se uma consequência natural.
Um caso emblemático dessa realidade foi analisado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal. A controvérsia envolveu um condomínio residencial de Brasília condenado ao pagamento de indenização por danos morais e materiais em razão de um grave acidente ocorrido com uma criança de apenas um ano e dois meses de idade. O episódio aconteceu quando o pai da menina a carregava no colo e a porta pantográfica do elevador se fechou, prensando seu dedo. O acidente provocou o esmagamento da falange do dedo médio da mão direita, resultando em amputação parcial.
Segundo os pais da criança, o condomínio tinha pleno conhecimento dos problemas apresentados pelo elevador e, mesmo assim, deixou de adotar as providências necessárias para corrigir a situação. Eles sustentaram que havia laudo técnico emitido pela empresa responsável pela manutenção apontando o estado crítico do equipamento e recomendando medidas para garantir sua segurança. Apesar disso, nenhuma ação efetiva teria sido tomada para eliminar os riscos existentes.
Em sua defesa, o condomínio alegou que não praticou qualquer irregularidade, afirmando que o elevador se encontrava em perfeitas condições de funcionamento. Argumentou ainda que as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) não possuem caráter obrigatório e que a responsabilidade pelo acidente seria exclusivamente do pai da criança, que não teria adotado os cuidados necessários durante a utilização do equipamento.
Ao analisar o caso, contudo, a 2ª Turma Cível concluiu que as provas produzidas demonstravam a existência de falha na manutenção e a omissão do condomínio diante das recomendações técnicas recebidas. Para os magistrados, ficou evidenciado que o acidente poderia ter sido evitado caso as providências necessárias tivessem sido adotadas oportunamente. O entendimento do tribunal foi no sentido de que o condomínio possui o dever legal de disponibilizar instalações seguras aos usuários das áreas comuns, obrigação decorrente da própria natureza da administração condominial e amparada pela Lei nº 4.591/1964.
Diante disso, foi mantida a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, fixada em R$ 20.000,00 para a vítima, R$ 8.000,00 para cada um dos pais e R$ 3.000,00 para o irmão que presenciou o acidente, totalizando R$ 39.000,00. A decisão reforça o entendimento de que a prevenção é sempre o caminho mais seguro e econômico para a administração condominial.
O caso serve como importante alerta para síndicos e administradores. Investir em manutenção preventiva não deve ser visto como despesa, mas como medida indispensável de gestão responsável. A adoção de inspeções periódicas, o cumprimento rigoroso das recomendações técnicas e a substituição de equipamentos que ofereçam riscos representam atitudes capazes de evitar acidentes, preservar vidas e proteger o condomínio de expressivas perdas financeiras decorrentes de ações judiciais. Em matéria de segurança condominial, a negligência pode custar muito mais caro do que a prevenção.
Vivam a vida e até a próxima.
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Artigo extraído do Livro “Manual Prático do Condomínio, Síndico e Condôminos”, de Ivan Horcaio.