Compete ao síndico, ao elaborar a sua previsão orçamentária, atentar para todos os gastos anuais do condomínio, prevendo, ainda e se possível, uma pequena reserva para situações emergenciais, como um aumento momentâneo da conta de água, energia ou algum procedimento judicial, por exemplo e, o que sempre acontece, o aumento de salário na data base dos empregados do condomínio, que, quase sempre, não coincide com o inicio do período da previsão orçamentária, sendo uma despesa, das mais impactantes, que muda no curso do período de planejamento.
Assim, importante que o síndico observe, entre outras coisas, nos contratos de prestação de serviços o índice de correção pactuado, bem como os encargos incidentes sobre eles que sejam de responsabilidade do condomínio. Se possível, deve tentar uma renegociação, visando baixar o valor da prestação de serviços ou do índice de correção.
Alternativamente, poderá buscar no mercado outros prestadores de serviços que ofereçam melhores condições. No entanto, é bom salientar que, embora para muitos o preço seja a questão mais visível dessa relação, tão ou mais importante é a qualidade dos serviços, valendo aqui lembrar o antigo ditado popular de que “as vezes, o barato sai caro”. Nesse caso, como em qualquer contratação de prestação de serviços, o contratante deve fazer também uma pesquisa de qualidade dos serviços junto aos antigos e atuais clientes da empresa que se pretende contratar. As vezes, com essas informações, pode-se chegar à conclusão que a empresa que ofereceu o menor preço pode deixar a desejar na qualidade do serviço prestado.
Com relação às despesas referentes a salários, consumo de energia e água, na impossibilidade de se obter dos órgãos responsáveis o índice de atualização antecipadamente, pode-se fazer uma estimativa pela média dos últimos reajustes, consultando-se os índices de correção utilizados nos dois ou três anos anteriores. Não se deve esquecer de acrescentar uma pequena margem de erro, em função da situação econômica sempre variável do país.
Outro ponto importante é conhecer as épocas de correção das diversas despesas do condomínio, como contratos e salários.
Chamo especial atenção para as férias e o 13º salário dos empregados. Apesar de incluídos no orçamento anual, às vezes, por ocasião de seu pagamento, o condomínio não tem verba disponível para eles, seja por atendimento das despesas mensais, seja por inadimplência de alguns condôminos, o que gera a necessidade de emissão de cota extra, algo sempre desagradável.
Sendo possível a criação de fundos específicos para atendimento dessas despesas, esses valores, que são elevados, são diluídos durante todo o ano, ficando o síndico e os condôminos mais tranquilos, pois o síndico terá certeza de que vai dispor de verba para quitá-las. Os condôminos, por sua vez, terão condições de fazer um planejamento de seus gastos de forma mais eficiente.
Sempre que se fala em aumento da cota condominial, há uma “chiadeira” geral entre os condôminos. No entanto, considero que, havendo a demonstração, de forma clara e transparente, da defasagem do valor atual da cota condominial, fica mais fácil de os condôminos entenderem as reais necessidades do condomínio e aprovarem a previsão apresentada pelo síndico.
Havendo eleição de um novo síndico e este constatando que os valores aprovados na assembléia geral ordinária não são suficientes para administrar bem o condomínio, poderá convocar uma assembleia geral extraordinária, na forma prevista na convenção, e pleitear a aprovação de um reforço na previsão orçamentária. Essa aprovação pode ser feita pela maioria simples dos presentes, salvo norma diversa na convenção.
Cabe também ressaltar que, a exemplo de outras situações, notando o condômino
que o condomínio está com seu orçamento deficitário e que o síndico está inerte, ele poderá, na forma do artigo 1.355 do Código Civil, colher a assinatura de um quarto dos condôminos em dia com suas contribuições e convocar uma assembleia para discutir a situação ou, até mesmo, destituir o síndico.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Vivam a vida, e até a próxima.
