O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia, que deve ser convocada especificamente para esse fim e, além disso, na minha opinião, deve ter em pauta, além da votação para eleição de síndico, apenas a aprovação das contas da gestão anterior. Se o síndico atual for reeleito, começa sua nova gestão com as contas anteriores aprovadas. Caso seja eleito um novo síndico, ele inicia sua gestão sem carregar pendências nesse quesito.
Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos. Assim, é próprio da sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, o que também está previsto no artigo 1.347 do Código Civil.
Como exemplo da responsabilidade que envolve o cargo de síndico, caso uma pessoa se acidente em áreas comuns e se for provada a responsabilidade do condomínio pela omissão de manutenção, existirá a obrigação de reparação do dano. Em casos extremos, é possível a responsabilização pessoal do síndico na esfera civil e criminal.
Aos condôminos que se sintam prejudicados pela má administração, cabem alguns caminhos. Inicialmente, qualquer condômino que se sinta lesado em defesa de seus interesses poderá entrar em contato direto com o síndico. Caso este não esteja aberto ao diálogo, o morador poderá deixar consignada sua reclamação no livro de ocorrências, que deve estar na portaria, ou notificar o síndico por escrito, ou fazer a reclamação diretamente na administradora do condomínio.
Caso persista a falta de êxito na solução do problema, é necessário verificar, em primeiro lugar, se o morador é condômino. Em caso positivo, poderá, de forma extrajudicial e com o apoio dos demais condôminos (um quarto deles, segundo o artigo 1.355 do Código Civil) convocar assembleia a fim de solucionar a questão ou até para propor a destituição do síndico. Outro caminho é propor o ingresso de uma ação judicial em que se verificará se há procedência da reclamação e qual o caminho a ser seguido.
Caso o morador seja inquilino, o caminho é recorrer à imobiliária responsável pelo contrato de locação, para que essa faça contato com o proprietário e, a partir daí, se tome as medidas cabíveis.
Fazer uma troca de bastão pacífica entre as gestões é fundamental para que haja tranquilidade, tanto para quem está chegando, como para quem está deixando o cargo.
Nesse momento, é muito saudável que haja uma conversa entre essas duas pessoas, para esclarecer qualquer dúvida que possa surgir como, por exemplo, questões relacionadas a uma obra em andamento no condomínio etc. Além disso, na troca de gestão do síndico, o anterior deve entregar todos os documentos referentes à sua administração, principalmente: apólices de seguro; cartão de CNPJ; folhas de ponto de funcionários; laudos PCMSO/PPRA; Livro de Inspeção do Trabalho; escritura da convenção; regulamento interno e livros de atas de assembleias; contratos (manutenção, prestação de serviços, etc.); pastas de prestações de contas; planilhas de orçamentos; plantas do condomínio; certificados operacionais e ocupacionais (PPRA, PCMSO, PDSA – proteção de surtos atmosféricos, higienização de reservatórios de água, desobstrução e limpeza de caixas de gordura, desinsetização, etc.); comprovantes de pagamentos efetuados (notas fiscais).
Além disso, é de praxe que, ao entregar a pasta com todos os documentos, o síndico faça uma carta contendo a relação de tudo que está sendo entregue, e protocole para que não haja erro ou perda de algum documento. Não é correto o síndico que deixa o cargo reter qualquer documento. Caso isso aconteça, o atual deverá comunicar a ausência dos documentos e amigavelmente solicitar a entrega.
Ao se constatar irregularidades na documentação da gestão anterior, deve-se pedir esclarecimentos ao síndico responsável por tais erros. Se não houver nenhuma justificativa plausível, leva-se a questão ao conselho fiscal e/ou consultivo. Sendo comprovado que o erro poderá ser reparado e não houve má-fé, fica resolvido, caso contrário deve-se convocar uma assembleia e, havendo aprovação, o condomínio entra com uma ação contra o síndico anterior.
Vivam a vida, e até a próxima.
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