O condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, conforme determina o inciso I do artigo 1.335, do Código Civil, porém, esse direito não é absoluto.
Está condicionado às normas de boa vizinhança, de modo que o proprietário somente pode fazer uso de seu imóvel, inclusive das partes comuns, de modo a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, conforme determina o inciso II do mesmo artigo.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
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Qualquer dos deveres condominiais sujeita o infrator às multas previstas na convenção, no regimento interno e no Código Civil, sendo seu valor revertido em benefício do condomínio.
O Código Civil permite a aplicação de multa para condômino infrator, mesmo quando não previsto nas convenções, ou em subsídios a convenções obsoletas que não preveem valores para as multas ou determinam a sua cobrança em moedas ou índices não mais aplicados, ou em complemento às demais convenções.
Porém, para que sejam aplicadas as multas previstas no Código Civil, que podem chegar a dez vezes o valor da cota condominial, dependendo da gravidade, precisa ser observado o quórum e ocorrer a deliberação de assembleia convocada para esse fim, entre outros.
Para a aplicação de multas de forma geral, o ideal é que seja aplicada primeiro uma advertência e, posteriormente seja aplicada a multa, no caso de reincidência. Isso evita a alegação de desconhecimento de ser o ato sujeito à penalização.
Qualquer comunicação, seja advertência ou multa, deve ser transcrita no livro próprio, com acesso somente aos proprietários, devendo ser rubricada pelo responsável pela unidade. Uma segunda opção é encaminhar o documento diretamente, em duas vias, sendo uma assinada como comprovante de recebimento.
Uma terceira opção é documentar a reclamação por e-mail, no endereço indicado pelo responsável, com cópia ao síndico e à administradora.
Se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, por exemplo, sugere-se a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas, ser um funcionário do condomínio, recomendando-se que não seja o síndico, pois é ele que está aplicando a multa. De preferência, esta constatação deve ser registrada por escrito e assinada. Após, devem ser examinados os dispositivos convencionais e o regimento interno para a aplicação correta dos mesmos, evitando nulidades. Mais uma vez, em alguns casos é necessário o envio de advertência antes da aplicação de multa.
Outra coisa que deve ser observada é a possibilidade de um recurso a um dos conselhos ou à assembleia e ver se há efeito suspensivo ou não.
Em casos graves, como o bloqueio de vagas de garagem e festas em horário diverso do definido na convenção, os dispositivos podem permitir que o infrator seja multado sem prévia advertência. Vai depender do que está escrito na convenção.
O mais preocupante são os casos em que o regimento interno e a convenção são obsoletos e não preveem as formas de punições ou não estipulam multas em moeda corrente. Ou seja, inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, existe a possibilidade de aplicação de multa com base nos dispositivos do Código Civil, nos artigos 1.336, parágrafo 2º e 1.337. Nesse caso, a sugestão é que o síndico leve a questão à assembleia para aprovar um regramento ou apenas atualizá-lo, pois quando omissa a convenção, o regimento interno pode ser alterado por maioria simples, desde que tenha sido elaborado em documento a parte da convenção e não haja essa proibição.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
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§ 2º – O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Porém, mesmo que o quórum necessário para alteração de convenção ou regimento seja de dois terços dos condôminos, nada impede que seja aprovado em assembleia, com qualquer quórum, um regramento norteador, que servirá de base para as infrações cometidas e para a futura alteração da convenção ou do regimento interno.
Assim, inexistindo previsão na convenção ou regimento interno para a aplicação de multas, o ideal é inicialmente advertir o condômino infrator por escrito, e se essa se mostrar ineficaz, aplicar multa conforme previsão dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil.
No caso da aplicação da multa, sugere-se a concessão ao condômino infrator do direito de defesa, com efeito suspensivo até ratificação da multa em assembleia específica convocada para este fim.
O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, têm sido fator determinante para que, no caso do condômino não pagar a multa, ela possa ser cobrada judicialmente, com poucas possibilidades de recurso.
Vivam a vida, e até a próxima.
