As consequências da fração ideal em um condomínio podem não ser tão conhecidas de todos, ou alguns não sabem exatamente suas repercussões. Por esse motivo acredito que é um assunto que todos que moram num condomínio devem conhecer, mesmo que em linhas gerais.
Primeiramente é bom sabermos o que é a fração ideal para depois estudarmos suas consequências e verificarmos onde a lei a coloca na vida condominial. Para isso, apresentamos os artigos 1.331 e 1.332 do Código Civil:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
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§ 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
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Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
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II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
Fração ideal, ou cota ideal, é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns de um condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino. No geral, a fração ideal é composta de uma parte comum e de uma parte privativa.
Ou seja, é a quota ou parte que cabe a cada proprietário sobre as coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária, sendo que assume relevância em alguns aspectos, como no momento do rateio das despesas comuns ou mesmo na contagem de votos em assembleias gerais.
A primeira consequência da fração ideal repercute no valor do IPTU que cada unidade vais pagar, sendo que esse valor tem base o valor venal do imóvel (o equivalente ao preço caso ele fosse colocado à venda) e ele leva em conta a área do terreno, sua localização e a idade da construção. Depois de apurado, são aplicadas as alíquotas definidas pelo governo municipal.
Como se pode ver, o cálculo do valor do IPTU tem componentes subjetivos, tais como o valor que o imóvel teria na hora da venda e a sua localização, porém há um componente perfeitamente mensurável, que é a área do imóvel e, como vimos, no condomínio isso é traduzido pela fração ideal.
Vamos deixar bem claro. A fração ideal não é utilizada para se calcular o valor dessa taxa, pois pode-se verificar na matricula do imóvel que lá consta todas as metragens necessárias para realizarmos esses cálculos, mas ela traduz a proporção que cada um tem sobre o todo.
A segunda consequência recai sobre a fração ideal é quanto o proprietário vai pagar pela taxa condominial que, em breve definição, é a divisão das despesas do condomínio dividido pelas unidades. É intuitivo que um proprietário que tem uma unidade maior provoque mais despesas, porém, essa não é uma verdade absoluta.
Isso está definido pelo artigo 1.336, em seu inciso I, em que não se observa a preocupação de qual o gasto dos que ocupam as unidades, que pode se refletir nas despesas de água nos condomínios em que sua instalação não é individualizada, o mesmo ocorrendo com o consumo de gás, caso ele seja fornecido por uma concessionária e não na forma de botijões.
A mesma coisa no consumo de energia elétrica dos elevadores, por exemplo, onde não é difícil imaginar que famílias maiores utilizam esses equipamentos numa proporção maior que unidades em que moram uma só pessoa.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
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O rateio das despesas condominiais deve ser feito entre os próprios condôminos. Essa é uma afirmação um tanto óbvia, mas não é tão claro assim a maneira como isso deve ser feito.
Reparem que a convenção permite que a convenção tenha uma certa liberdade de fazer ajustes que diminuam esse problema, mas eu, em 20 anos atuando em condomínios, nunca vi milagres, até porque, a incorporadora, ao entregar o empreendimento, aprova uma convenção mais padronizada possível, deixando que os proprietários resolvam essa questão depois.
Finalmente, temos a terceira e última consequência da fração ideal no condomínio, que é a proporcionalidade do poder de voto numa assembleia. Não é difícil imaginar que os proprietários de unidades maiores tenham um poder de voto maios, pois, como vimos, eles pagam suas taxas condominiais também obedecendo tais proporções.
Vejamos o que diz a lei, no seu artigo 1.352, mais especificamente no seu parágrafo único:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
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Os dois últimos artigos de lei apresentados dão à convenção poderes para uma certa margem de manobra e isso se verifica nos casos em que, por questão de projeto, não é possível construir unidades com o mesma área, havendo pequena variação, muitas vezes imperceptível. Nesse casos, nada mais justo definir como igual o valor a ser pago na taxa condominial e a proporcionalidade do voto em assembleia.
Acredito que este artigo trará mais compreensão sobre a fração ideal e suas consequências.
Vivam a vida, e até a próxima.
