A fachada é área privativa das unidades, porém seu regramento é muito particular, não permitindo que se faça alterações.
A legislação não garante essa liberdade. Modificações que alterem a fachada são proibidas, mesmo quando realizadas no interior do apartamento, e só podem ser executadas após a autorização dos demais condôminos e da convenção do condomínio (recomenda-se que a ata da assembleia do condomínio que autorizou a alteração deve ser registrada).
Há duas leis que determinam a proibição de executar modificações na fachada do condomínio. A primeira delas é o Código Civil que, no artigo 1.336, que estabelece como dever do condômino não alterar a forma da fachada e das esquadrias externas do prédio.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
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III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
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Além dessa, temos a Lei 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios, que proíbe, em seu artigo 10, de maneira expressa a alteração da fachada, condicionando qualquer modificação à aprovação dos condôminos.
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
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Com base na lei, o proprietário não pode realizar nenhum tipo de reforma que comprometa esteticamente o projeto arquitetônico do condomínio. E isso inclui não apenas janelas e esquadrias, mas também as paredes internas e as portas das varandas, que também ficam protegidas de qualquer tipo de alteração.
Esse tipo de regra visa garantir a harmonia e estética da construção, um elemento que, inclusive, influencia muito na valorização dos imóveis.
É necessário entender que toda a área que é visível da parte externa do prédio deve ser preservada. Assim, na maioria das vezes, não é permitido o fechamento com grades ou vidros, instalação de toldos, forros, antenas ou aparelhos de ar condicionado, troca de porta, nem mesmo a mudança da cor das paredes.
Também é proibida a utilização nas varandas dos chamados elementos provisórios, como varais ou suportes para bicicletas, varais, etc.. Dessa forma, o condomínio pode proibir esse tipo de estruturas.
Se essas proibições existem, por que é tão comum vermos algumas dessas alterações pelos edifícios na cidade?
Isso acontece porque existiria uma forma de liberar determinadas mudanças: por meio da autorização dos condôminos. Segundo a legislação, é necessária a aprovação em assembleia e registro na convenção do condomínio. Assim, a mudança aprovada passa a compor o novo padrão do prédio, podendo ser adotada em todas as unidades.
Ocorre que o comando normativo dos dois artigos de lei citados estão no módulo obrigatório, ou seja, pelo texto das leis não há a possibilidade de alteração por assembleia, seja com qual quórum seja.
A convenção de condomínio é o documento que dita as regras do jogo. Todas as normas que devem ser seguidas pelos condôminos devem constar ali. Por isso é imprescindível que a ata da assembleia do condomínio que autorizou a alteração seja registrada.
As alterações de fachada que podem ser feitas com um pouco mais de liberdade são aquelas relativas à segurança dos moradores do apartamento. É o que acontece, por exemplo, com as telas de proteção, que podem ser instaladas sem a necessidade de aprovação prévia.
Nesses casos, em geral, o condomínio pode estabelecer alguma padronização, como a cor da rede, por exemplo, sem limitar a sua utilização, mas sempre com anuência da assembleia, com a aprovação de maioria simples.
Estas são, de forma geral, as regras que devem ser seguidas para efetuar qualquer alteração de fachada, mesmo que a mudança desejada seja no interior do apartamento. A melhor dica é verificar o que diz a convenção do condomínio e consultar o síndico ou administrador.
Vivam a vida, e até a próxima.
