A dívida condominial é classificada como um título executivo extrajudicial, ou seja, ao se entrar com uma ação, chamada de ação de execução, o condômino tem apenas três opções: pagar, mostrar que já pagou ou dizer porque não o faz.
O imóvel pode ser penhorado mesmo que seja o único bem da família, ou seja, em último caso o devedor pode ter penhorados as suas contas em banco, seu veículo e até mesmo o imóvel, sendo uma obrigação do síndico cobrar os inadimplente por determinação legal.
É importante termos a consciência de que a taxa condominial é a divisão entre os condôminos das despesas de um condomínio, ou seja, não costuma haver muitas folgas e essa inadimplência pode exigir que se faça rateios para cobrir essa diferença.
O valor cobrado em juízo vai implicar que a dívida original será somada a juros, multa, correção monetária, honorários do advogado, ônus da sucumbência, ou seja, esse valor irá aumentar significativamente.
Existem algumas defesas que o devedor pode utilizar para cancelar essa cobrança, e isso também serve para que o síndico se previna para que isso não ocorra.
Essa ação não exige uma audiência, sendo mais rápida do que normalmente ocorre em outros casos, sendo importante que tanto na sua elaboração como na sua defesa haja a previsão em assembleia geral, o valor exato da taxa condominial.
Muitas assembleias vão determinando apenas as porcentagens dos aumentos das taxas condominiais, ficando complexo demonstrar que o valor cobrado é exatamente o que foi deliberado em assembleia que, embora raro, o juiz pode solicitar ou o devedor, em embargos de execução, alegar
Nessa ação, para que não haja demoras desnecessárias, é preciso que exista um documento dizendo, de forma clara, específica e matemática, o valor exato que a pessoa está devendo e a melhor forma de se fazer isso é uma ata de assembleia que mostra o valor aprovado.
Embora praticamente não haja como ser feito, esse valor pode estar definido na convenção do condomínio, indexado pelo salário mínimo, por exemplo, caso em que esse documento será anexado ao processo.
No caso de não haver, não existe o que se chama de liquidez, certeza e exigibilidade do título, conforme entendimento da justiça que, embora não impeça a cobrança, vai dificulta-la.
Essa é uma das maneiras que o advogado do inadimplente pode recorrer, o que irá fazer com que o recebimento do valor cobrado demore.
Outra estratégia de defesa que poderá ter igual efeito é a alegação da existência na convenção de uma forma de composição por arbitragem não ter ocorrido.
Não é nada comum haver essa previsão, porém deve ser verificado se ela existe, pois ele poderá provocar a extinção do processo, com os custas pagas pelo condomínio.
Outra forma do devedor obstar a ação é a contestação dos cálculos dos juros, da multa e da correção monetária. Para se evitar qualquer problema, veja se na convenção há qualquer observação nesse particular e, na sua falta, o que a lei determina nesses casos.
Outra questão que deve ser observada é que o condomínio possui um prazo de 5 (cinco) anos para propor uma ação de cobrança ou execução das taxas de condomínios, a contar do vencimento de cada parcela.
Caso a ação seja proposta após esse prazo, o devedor terá direito de pedir que o juiz reconheça que ocorreu a prescrição e, portanto, que não tem obrigação de fazer o pagamento daquela dívida, e isso é o que o juiz costuma decidir.
Basicamente essas são as maneiras do condômino se defender de uma cobrança e também os cuidados que o síndico deve tomar.
Vivam a vida, e até a próxima.
