Nos meus cursos eu sempre coloco aos meus alunos a seguinte opinião: o sindico não é um executivo, mas um executante.
Eu tento mostrar que o síndico está sujeito ao inciso que trata do direito de propriedade, no artigo 5º da Constituição, aos artigos do Código Civil, Capítulo VII, do Condomínio Edilício, mas não somente a eles pois temos, à Lei 4.591/64, aos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91, a Lei das locações, à convenção, ao regimento interno e às decisões assembleares.
Ou seja, o síndico tem que conhecer, ou ao menos ter por perto alguém que conheça o conteúdo dessas leis e cumpri-las, além de fazer cumprir.
As relações entre os condôminos e o síndico estão reguladas por essas leis, e não se pode alegar seu desconhecimento.
Muitos terão dificuldades para entende-las e cabe ao síndico, sempre que possível ou procurado, explicar de forma inequívoca o que elas determinam, de uma forma simples que todos entendam.
Para que fique bem claro, alguns advogados, para complicar as coisas, alegam que a lei dos condomínios de 1064 está revogada, o que não é verdade.
Vejamos o que é necessário para que uma leis esteja nessa categoria, e para isso vamos recorrer ao decreto-lei 4.657/42, a Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, antiga Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro.
Para isso, vamos nos ater ao seu parágrafo 2º
Art. 2º – Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue.
§ 1º – A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.
§ 2º – A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.
O Código Civil revogou expressamente a Lei 4.591/64? Não
O Código Civil é incompatível com ela? Não
Ele regula inteiramente a matéria de que tratava? Como exemplos, colocamos o conselho consultivo e a participação de inquilinos em assembleias, portanto, não.
Portanto, dizer que essa lei foi revogada pelo Código Civil é uma temeridade, portanto. Naquilo que o Código Civil não tratou, essa lei está vigendo, o que significa que ela não foi revogada, mas derrogada.
Outro aspecto relevante está na convenção e no regimento internos.
Para a alteração da convenção, é necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos, algo quase impossível de ser obtido e se o seu regimento interno não estiver apartado do documento da convenção e estiver estabelecido um quórum mais realista, será outro documento que, em muitas casos, se transformara num documento de validade histórica que não reflete as reais necessidades do condomínio.
Existem outros documentos legais que, se não estão diretamente ligados ao condomínio, devem ser respeitados, pois interferem diretamente no dia a dia condominial. Alguns em apenas um artigo, e outros de uma importância enorme:
Código Civil
Lei Condominial
Código de Processo Civil;
Código Penal;
Lei das Contravenções Penais;
Lei dos Bens de Família;
Consolidação das Leis do Trabalho;
Estatuto do Idoso;
Estatuto das Pessoas com Deficiência;
Lei Antifumo
Legislação Ambiental;
Lei do Vale Transporte;
Lei Geral de Proteção de Dados
Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho
Normas da A BNT;
Convenção Coletiva.
Esse é apenas um rol exemplificativo, existindo outras normas legais que são aplicáveis aos condomínios.
No curso para síndicos profissionais, abordamos todas essas leis, não procurando transformar os síndicos em advogados, mas alertando-os da importância de, senão conhece-las, saber que existem e cobrar a sua assessoria jurídica que devem ser respeitadas.
No curso para síndico profissional, eu comento todos artigos dessas leis, um a um, de uma maneira que o síndico possa entender e guardar a informação, bem como de sua importância.
Vivam a vida, e até a próxima.
