Síndico Profissional: aspectos legais

Ivan Horcaio 31-01-2022

Tenho notado que alguns síndicos não têm demonstrado na gestão da sua própria profissão ou contratação os cuidados que demonstram na execução de suas atividades.

 

Muitos se preocupam e sabem dizer na ponta da língua o que diz o artigo 1.347, que começa a abrir espaço para que os condomínios contratem profissionais para cuidar de todos interesses do condomínio.

 

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

 

É o chamado síndico terceirizado, que pode ser pessoa física ou jurídica, especializada em condomínios, com conhecimento suficiente para poder representá-lo em juízo ou fora dele, praticando todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, que trata da competência do síndico, que eu sempre digo que deveria tratar de deveres do síndico, da mesma forma que o artigo 1.335 trata dos deveres dos condôminos.

 

Quanto a tratarmos das vantagens de se contratar um síndico profissional, podemos estar chovendo no molhado, pois naqueles condomínios em que o síndico acorda de madrugada para ver se tem alguma lâmpada acesa ou se pergunta, em qualquer obra, se pode cuidar do entulho para ter um desconto no serviço, jamais haverá um síndico profissional.

 

Minha opinião é que, síndicos que pensam apenas em tostões devem ser respeitados e admirados, pois estão cuidando dos interesses dos condôminos e tendo muito trabalho para fazer isso. Eu apenas penso se não estão negligenciando assuntos que poderiam ser feitos por valores pequenos e com o tempo, podem trazer problemas.

 

Com relação ao seu contrato de trabalho, vejo aberrações que não são compatíveis com excelentes profissionais que vejo por aí.

 

É necessário que o síndico terceirizado faça constar no contrato a sua autonomia, para evitar que seja apenas um “cumpridor de ordens do conselho”, que eventualmente possa tentar obrigá-lo a fazer tudo o que seus membros desejam.

 

Outra coisa que vejo poucas vezes é a assinatura de quem teve poderes de fazê-lo, e isso quem determina é a assembleia, ou seja, muitos contratos são assinados por conselheiro que não foram escolhidos pela assembleia.

 

Vamos deixar bem claro: a assembleia convoca, vota, altera, define multas e as vezes até faz chover, mas a grande maioria das pessoas envolvidas não se dão conta de que a assembleia é uma ficção jurídica que não tem representatividade para nada, apenas tomando decisões que pessoas, que ela mesma deve atribuir poderes, deverão cumprir, e isso vale perfeitamente para a contratação do síndico.

 

Verificando o parágrafo primeiro do artigo 1.348, fica fácil de entender que a assembleia poderá investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação, mas se não houver nenhuma senhora que tenha o nome de Assembleia, quem vai assinar o contrato do síndico ou qualquer outro?

 

Outra questão que me deixa pensando é que, ao ler o parágrafo segundo do mesmo artigo, verifico que, pelo texto da lei, um síndico deve transferir os poderes de representação mediante a aprovação da assembleia. Se a assembleia não elege um síndico para contratar o síndico profissional, mesmo que sua atribuição seja somente essa, a coisa fica meio capenga.

 

Não tenho culpa de estar vendo apenas o que a lei determina.

 

Uma vez perguntei para um síndico profissional, que não estava concordando com o que eu falava, e tinha dois filhos pequenos, se ele aceitava perguntarmos para os professores de português deles o que eles entendiam sobre esse artigo. Claro que ele não aceitou.

 

Outra coisa em que a lei é clara ao determinar que a assembleia referende a escolha, a rescisão contratual não precisa dessa obrigação. A teoria contratual determina que aquele que assinou o contrato, por determinação da assembleia que lhe deu poderes para tal, tem poderes para também rescindir esse contrato.

 

Muitos síndicos afirmam que somente podem ter seu contrato rescindido por decisão de assembleia. No meu entendimento, apenas estão defendendo seus interesses, sem se preocuparem com o que a lei está afirmando.

 

Sei que a sindicatura é complicada, muito porque envolve a contrariedade daqueles condôminos que, em última análise, estão pagando o salário do sindico, mas ele jamais deve enveredar pelo desrespeito às normas para garantir seu emprego. Acredito que isso seja questão de princípios, e princípios são inegociáveis. Ou deveriam.

 

Muitos síndicos renunciam seus mandatos por não aguentarem mais as pessoas tirarem o seu sossego, procurarem a qualquer hora do dia ou da noite por problemas na maior parte das vezes de pouca importância. Nem no elevador eles têm paz. Entra algum morador e imediatamente pergunta sobre problemas do condomínio, queixa-se do porteiro noturno que dorme e demora a abrir o portão da garagem e por aí afora.

 

Esse é o ônus da profissão que escolheu, e pouco se pode fazer a respeito.

 

Vivam a vida e até a próxima

 

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Atenção: o conteúdo desta publicação, bem como as ideias apresentadas, não representam necessariamente a opinião desta coluna, sendo de inteira responsabilidade de seu autor.

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Ivan Horcaio

Professor e palestrante com mais de 20 anos de atuação nas áreas do Direito Condominial e Direito Imobiliário, é autor de mais de 12 obras jurídicas, atuando junto a condomínios, administradoras de condomínios e imobiliárias




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