Síndico: pessoa física ou jurídica?

Ivan Horcaio 03-02-2022

A figura do síndico profissional, ou terceirizado, vem sendo aperfeiçoada, e esse processo precisa continuar, pois ainda estamos distantes de uma uniformização de sua contratação.

 

Considerado uma peça fundamental para manter a harmonia e o bom funcionamento do condomínio, e com obrigações legais bem definidas e cada vez mais complexas, o síndico muitas vezes assume uma tarefa nada fácil. Os interessados em ocupar o cargo precisam ter noções básicas de administração e direito, além de dominar a arte das relações interpessoais e gerenciamento de conflitos, não esquecendo de certo entendimento em engenharia civil.

 

Com previsão no Código Civil, a atividade tem suas atribuições especificadas no artigo 1.348, de forma não exaustiva, ou seja suas responsabilidades vão muito além do que esse artigo define.

 

O síndico pode atuar tanto como Pessoa Física (PF), condômino ou não, quanto Pessoa Jurídica (PJ), salvo se a convenção apresentar alguma disposição expressa em contrário, pois aquilo que a lei no âmbito privado, nada fala a respeito.

 

Entre as vantagens e desvantagens de cada tipo, deve-se destacar que a recomendação mais usual é que o modo de contratação do síndico seja como pessoa jurídica. Assim é possível diminuir a carga tributária do condomínio e, dependendo da modalidade de empresa que o gestor escolher, financeiramente também poderá ser mais vantajoso para ele do que receber suas remunerações como PF”, avalia. Mas, vale lembrar que as responsabilidades civis e criminais são as mesmas, independentemente se for via CNPJ ou CPF.

 

Ainda é comum encontrar a figura do síndico como pessoa física, mas ele reconhece que já há uma migração para a pessoa jurídica. Fato este é atribuído principalmente à tentativa de redução de custos. Os condomínios têm optado por esse tipo de contratação para afastar a incidência de 20% de INSS. Só que em contrapartida o síndico deve ficar atento a todas as obrigações que vêm junto com o fato de ser empresário. Sem ter um conhecimento prévio dos encargos, ele pode acabar tendo custos maiores do que se seguisse trabalhando como pessoa física.

 

Por não ser uma profissão regulamentada, a função síndico não está prevista entre as atividades econômicas que podem ser registradas como Microempreendedor Individual (MEI), mesmo já tendo sido identificado alguns casos desse tipo no mercado. Os gestores devem ficar atentos ao tipo de empresa escolhido para não cometerem irregularidades e correrem o risco de serem autuados por sonegação fiscal. Devendo sempre optar entre modalidades como: Empresário Individual, Estabelecimento Individual de Responsabilidade Limitada e Sociedade Limitada, que apresentam características parecidas do ponto de vista tributário e de garantias legais.

 

Com isso, entre as possibilidades de enquadramento na Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE).

 

As vantagens de ser pessoa física são a não exigência de capital social mínimo para abertura da empresa e é ideal para o síndico que não deseja ter sócios.

 

As desvantagens estão no fato de o patrimônio do síndico e da organização são os mesmos, portanto, em caso de dívidas, o titular responde de forma ilimitada pelos compromissos financeiros. Além disso, a empresa não pode ser transferida para outro titular, exceto em caso de falecimento ou autorização judicial.

 

A Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI) também pode ser constituída por apenas um sócio, só que para abrir a empresa é preciso declarar um capital social de, no mínimo, 100 salários mínimos atuais.

 

Sua vantagem é que também pode ser uma boa opção para o síndico que não pensa em ter sócios, tendo como principal vantagem não ter seu patrimônio pessoal afetado por dívidas da empresa.

 

A desvantagens: é que o principal entrave é a obrigatoriedade da declaração de um capital social mínimo de 100 salários mínimos relacionados ao ano vigente. Além disso, o síndico só poderá ter uma empresa. Caso ele deseje abrir uma segunda, necessariamente precisará escolher outro formato.

 

A Sociedade Limitada (Ltda) é indicada para quem deseja abrir uma administradora de condomínios, nesse modelo o síndico precisará obrigatoriamente ter pelo menos um sócio.

 

Tem como vantagem  a atuação integrada de todos os sócios para o funcionamento do negócio. Além disso, não possui limite mínimo para a composição do capital social. Os sócios podem fixar o seu valor da forma que considerarem mais convenientes.

 

Nessa modalidade, os sócios respondem pelo capital total, mesmo que a responsabilidade de cada um seja limitada à sua contribuição no capital da empresa.

 

De qualquer forma, a atuação como síndico, no que se refere a ser pessoa física ou jurídica tem que ser bem pensada, sabendo claramente as vantagens e desvantagens de cada caso.
 

Vivam a vida e até a próxima.

 

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Atenção: o conteúdo desta publicação, bem como as ideias apresentadas, não representam necessariamente a opinião desta coluna, sendo de inteira responsabilidade de seu autor.

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Ivan Horcaio

Professor e palestrante com mais de 20 anos de atuação nas áreas do Direito Condominial e Direito Imobiliário, é autor de mais de 12 obras jurídicas, atuando junto a condomínios, administradoras de condomínios e imobiliárias




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