Sacada é Área Comum do Condomínio?

Ivan Horcaio
23-10-2021

Mais ou menos.

A sacada, sem a menor sombra de dúvidas, é uma área privativa, pois está intrinsecamente associada à unidade e não é permitido o acesso a ela de pessoas que não tenham acesso à unidade.

Entretanto, não se pode esquecer que a sacada compõe a fachada do edifício e, assim, pode haver uma certa limitação, por exemplo, no que você pode ter dentro dela e uma limitação total em fazer qualquer alteração em sua estrutura, mesmo que seja apenas no seu embelezamento, pois o Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso III, determina ser proibido aos condôminos alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
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III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
..........................

Em alguns edifícios mais recentes, a sacada possui destaque substancial, muitas vezes fazendo parte importante no planejamento arquitetônico e, geralmente, encontra-se adjunta à sala do apartamento e muitos proprietários desejam realizar seu fechamento (envidraçamento) com o propósito de ampliar a utilização daquele espaço ou proteger-se de vento e chuva, contudo, conforme já mencionado, a fachada da unidade autônoma, não pode ser alterada se não houver previsão expressa na convenção do condomínio ou, ainda, referendada em assembleia geral, convocada neste sentido e respeitado o quórum mínimo de aprovação.

Eu costumo fazer uma analogia com a porta de entrada dos apartamentos. Imagine-se chegando em casa e ver que seu vizinho trocou a porta por uma totalmente diferente das demais, e ainda pior, deixando as outras portas das unidades do mesmo andar "no chinelo". Sem entrar no mérito de ser uma porta feia ou bonita, é uma coisa que normalmente impacta, e negativamente.

Mesmo as mudanças que não envolvam a alteração de estrutura ou cor das varandas, tais como colocação de armários, gabinetes, prateleiras, vasos pendurados, devem ter especial atenção dos moradores, já que retratariam desejos pessoais, e, consequentemente, traria desarmonia no conjunto residencial. Ainda, vale lembrar que esses casos dificilmente seriam aprovadas em assembleia, por retratarem gostos e desejos particulares.

Nesta esteira, sabemos que, para o fechamento com vidro da sacada não há necessidade de autorização unânime de todos os condôminos, pois a simples colocação de vidros incolores, com o mínimo de esquadrias, desde que aprovado de forma simples em assembleia, não configurará alteração da forma externa da fachada do condomínio, desde que sejam regradas as cores dos vidros, material das esquadrias, bem como sua tonalidade.

Contudo, a colocação de persianas junto aos vidros do fechamento das sacadas gourmet, por exemplo, ou a retirada da porta de vidro ou esquadria que separa esse ambiente da unidade, configuram alterações da forma externa da fachada do condomínio, alterações que podem ser realizadas pelo condômino apenas se tenham sido aprovadas em assembleia pela unanimidade dos condôminos, ou seja, por 100% das unidades autônomas que compõem o condomínio, sob pena das aprovações serem ilegais, circunstâncias nas quais o síndico deverá tomar as providencias necessárias para cessarem as ilegalidades.

Obviamente, adaptações que objetivem resguardar a segurança dos moradores, tais como a colocação de redes de proteção na sacada, ou janelas, não dependem de autorização do condomínio, porém, a sobriedade deve imperar neste quesito.

O que se procura é evitar alterações de forma a prejudicar a harmonia existente na edificação e que possam vir a desvalorizar todo o empreendimento, contudo, essa harmonia, não deve ser prescrita por cada condômino, mas discutida e aprovada pela coletividade.

Resumindo, como sempre digo, é mais um caso em que basta lembrar das três regras fundamentais, e normalmente suficientes, para uma boa convivência em condomínio: bom senso, bom senso e bom senso.

Atenção: o conteúdo desta publicação, bem como as ideias apresentadas, não representam necessariamente a opinião desta coluna, sendo de inteira responsabilidade de seu autor.

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Ivan Horcaio

Professor e palestrante com mais de 20 anos de atuação nas áreas do Direito Condominial e Direito Imobiliário, é autor de mais de 12 obras jurídicas, atuando junto a condomínios, administradoras de condomínios e imobiliárias




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