Os Tipos de Condomínios (vertical ou horizontal?)

Ivan Horcaio
07-11-2021

O que não falta é definição do que seja um condomínio. Mais uma: o termo condomínio é usado para designar uma situação onde mais de uma pessoa tem domínio sobre um determinado bem. O termo domínio, nesse caso, é empregado no sentido de direito reconhecido de propriedade, ou seja "dono".

 

No caso do setor imobiliário, os condomínios são bastante comuns e refletem boa parte dos empreendimentos imobiliários no momento, mas existem algumas classificações que precisam ser feitas para uma melhor compreensão do termo, então é comum encontrarmos as classificações horizontal e vertical, residencial e comercial. As dúvidas parecem ser fáceis de serem resolvidas, mas neste caso, tecnicamente falando, não se deve levar a palavra ao pé da letra sem o contexto correto.

 

Há o consenso arraigado de que os condomínios horizontais se referem ao de casas construídas em um mesmo plano, uma ao lado da outra dentro do mesmo terreno, e o de que os condomínios verticais dizem respeito aos edifícios ou prédios que possuem andares, com apartamentos ou salas comerciais, construídos uns sobre os outros. Vamos deixar uma coisa bem clara, no nosso dia a dia, nas tratativas mais corriqueiras vamos manter as coisa como estão, ou seja, vertical é vertical e horizontal é horizontal.

 

O importante, e preocupação deste post é informar, e não introduzir um conceito que, embora correto, vá de encontro ao dia a dia de ninguém.

 

Entretanto, (bem) tecnicamente falando, a coisa não é bem assim. Não é por ter sido construído para cima que o condomínio é vertical e não é porque as casas foram construídas uma ao lado da outra, horizontalmente, que o condomínio é horizontal. A forma correta de definir é que, se a parede que separa as unidades for horizontal (no caso a laje dos edifícios), então o condomínio é horizontal, sendo para cima, então a edificação será vertical. Traduzindo: nos casos dos condomínios formados por edifícios, são condomínios horizontais, construídos no plano vertical.

 

O correto é dizer que um condomínio com casas construídas em um mesmo terreno é vertical, já que o plano de separação é vertical. Traduzindo: é um condomínio vertical, construído no plano horizontal.

 

Em outras palavras: o termo condomínio, quando usado como sendo o que une seus proprietários no domínio da coisa, ou seja, em seu aspecto legal, mostra que, se foi construída para cima (prédio) ou uma casa ao lado da outra, tem por objeto identificar qual o elemento que separa as unidades habitacionais. Se a parede que as separa for horizontal (a laje), o condomínio é horizontal; se a parede for vertical, o condomínio será vertical, pois o que importa é saber em qual plano é dividida a edificação: se horizontal, é horizontal o condomínio; se vertical, é vertical o condomínio.

 

Outra questão que confunde a cabeça de muita gente é a diferença entre loteamento fechado e condomínio fechado. O primeiro é considerado um loteamento comum e pode ser caracterizado por ter muros ou cercas em todo o seu perímetro, com a abertura de vias de circulação e até logradouros públicos. Neste caso a utilização das vias e ruas são de direito apenas dos proprietários dos lotes. Esta permissão é assegurada por meio da concessão de uso, normalmente concedida pela municipalidade (prefeitura).

 

Nesse caso, as despesas de manutenção de iluminação e tudo que é necessário para seu funcionamento, por exemplo, é da prefeitura.

 

Já o condomínio fechado possui uma determinada área que pertence a todos os condôminos, em frações ideais. Cada proprietário tem que arcar com as despesas com manutenção e outros custos, com uso restrito a eles. No condomínio não há transferência das vias ou logradouros públicos ao poder público.

 

Também não é possível impor regras ao loteamento do condomínio, que acontece conforme os interesses da construtora ou incorporadora.

 

Outra classificação encontrada com facilidade é quanto a finalidade de um condomínio, neste caso, podemos afirmar que há três tipos: residenciais, comerciais e mistos.

 

O condomínio residencial, normalmente, é aquele destinado a moradia de uma família. Normalmente o contrato de compra de imóveis em condomínio residencial expressa a obrigatoriedade de aquele imóvel ser usado para fins de moradia e normalmente de uma única família. Naturalmente que, com a vida moderna, moradia e trabalho as vezes se juntam, mas o que geralmente não é permitido é a construções de prédio residenciais destinado a exploração de atividades comerciais e circulação de pessoas em busca dessas empresas.

 

Os condomínios comerciais são destinados a construção de prédios para a exploração exclusiva da atividade comercial ou industrial por exemplo. Em muitos casos eles são incentivados pelas prefeituras que visam atrair empresas, em outros casos são criados por iniciativa privada para exploração comercial do setor.

 

Também existem os condomínios mistos. Nesses as unidades residenciais e comerciais costumam ter um controle de acesso de pessoas bastante rígido.

 

Existem ainda os condomínios em lotes e os condomínios em multipropriedade, que não deixam de ser condomínios edilícios, sobre o qual comentaremos em outras postagens.

 

Vivam a vida, e até a próxima.

 

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Atenção: o conteúdo desta publicação, bem como as ideias apresentadas, não representam necessariamente a opinião desta coluna, sendo de inteira responsabilidade de seu autor.

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Ivan Horcaio

Professor e palestrante com mais de 20 anos de atuação nas áreas do Direito Condominial e Direito Imobiliário, é autor de mais de 12 obras jurídicas, atuando junto a condomínios, administradoras de condomínios e imobiliárias




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