Acho que um bom começo é definirmos que o Airbnd é sistema “motor de busca de meio de hospedagem”. Essa forma de locação tem por objetivo viabilizar a hospedagem de pessoas na unidade autônoma, que inclusive pode ser disponibilizada parcialmente para este fim (apenas o quarto, por exemplo).
Existem síndicos que me ligam perguntando um meio de como se livrar desse tipo de pessoa, que entra e sai do condomínio e exige um trabalho extra da portaria na hora de cadastra-lo, tendo alguns até falado que os porteiros são obrigados a fazer um trabalho de check-in e check-out, atrapalhando muito o seu serviço e fazendo com que percam muito tempo.
Outros dizem que o serviço não causa nenhum problema e que os usuários desse sistema entram e saem do condomínio e não dão o menor trabalho.
Acho que os dois lados têm razão, dependendo da sistemática de funcionamento de cada condomínio.
O poder judiciário está começando a formar um posicionamento no sentido de autorizar que, na sua convenção, os condomínios possam proibir essa prática e que a assembleia não tenha poderes para tal.
O STJ entendeu, já por duas vezes, ser válida limitação de condomínio à locação de unidade por curta temporada, praticada no caso via Airbnb. Na primeira, em abril de 2021, ele apreciou e decidiu no sentido em favor dos condomínios que, eventualmente, possam definir em assembleia pela proibição de locação de suas unidades por curta temporada, gerando enorme repercussão.
Os que foram favoráveis a essa decisão alegam que a locação por meio de plataforma digitais se assemelha à natureza jurídica de hotelaria, em que o Airbnb configura um contrato atípico de hospedagem, incompatível com a destinação residencial que só poderia ser alterada, como prevê o artigo 1.351 do Código Civil, pela unanimidade dos condôminos.
A decisão mais recente sobre o tema foi tornada pública no dia 23 de novembro, em que se decidiu que a atuação do Airbnb não está proibida, mas cria dificuldades para o serviço.
Pesou na decisão dos ministros do STJ questões relacionadas à finalidade dos imóveis e à segurança dos demais moradores, com a movimentação de gente nos espaços de convivência sem um contrato formal de locação. Imagine quem comprou o imóvel para ter segurança e tranquilidade e, de repente vê seu condomínio se transformar parcialmente num hotel.
Os que foram contra alegam que alegam que, com essa decisão, o STJ gera insegurança no mercado por dar a impressão de que a proibição de tais locações pode ocorrer aprioristicamente e sem critérios.
Outra questão é se a locação de curta temporada for ajustada sem o uso de plataforma virtual. A proibição será lícita mesmo quando o condômino-locador não causar incômodo, insegurança, risco à saúde, nem violar os bons costumes? O que será considerada locação de curta temporada?
Como quase todos já sabem, a alteração na convenção condominial exige a aprovação de dois terços dos proprietários, o que eu costumo dizer que, na maioria dos casos, é uma ficção, pois em grande parte das assembleias a presença é ínfima.
Por outro lado, a decisão em assembleia iria facilitar em muito a proibição, pois eu acredito, sem ter feito nenhum estudo, que os casos de locação nessa modalidade sejam uma exceção em qualquer condomínio. Ou seja, até agora o STJ, em suas decisões, mudou quase nada a situação.
A questão é controversa e, certamente, vai acabar sendo analisada pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente das discussões sobre a natureza dessa locação.
Isso porque o caso opõe a liberdade de o proprietário locar seu apartamento para quem quiser (direito de propriedade) e direito coletivo à segurança e sossego dos demais condôminos. Isso remete a valores constitucionais, inclusive ao artigo 5º, que prevê também a necessidade de a propriedade ter uma “função social”, sinalizando que os direitos fundamentais não são absolutos.
Trata-se, indiscutivelmente, de uma análise que deverá ser pautada sob uma interpretação pautada na tranquilidade e bom senso, eliminando de vez, qualquer compreensão que venha a afrontar os direitos de cada um.
De qualquer forma, acho prudente se tomar algumas providências mínimas que aquele que aluga deverá ter, em respeito a todos moradores do condomínio:
a) a obrigatoriedade do condômino a informar à administração com um mínimo de antecedência e o prazo da hospedagem;
b) a obrigação de fornecer todos os dados pessoais do locatário, bem como cópia de documento de identificação;
c) ele deverá se responsabilizar por qualquer dano ao condomínio;
d) proibir a utilização das áreas de recreação e lazer do condomínio aos hóspedes;
e) ele deve entregar um documento assinado pelo locatário informando ciência sobre as regras do condomínio, respondendo diretamente por qualquer infração eventualmente cometida;
f) Realizar um seguro que cubra qualquer prejuízo advindo de tal locação
Entendo que, independentemente de ser legal ou não, o condômino deve ter a responsabilidade de um prestador de serviço como outro qualquer, pois está realizando uma atividade econômica que visa lucro, portanto deve ter responsabilidades compatíveis.
Como, até agora, o STJ se encaminhou no sentido de que apenas a convenção pode proibir, uma assembleia pode, tranquilamente e legalmente, regrar essa prática.
Vivam a vida, e até a próxima.
