O condomínio misto é uma tendência no Brasil. A procura por esse tipo de empreendimento vem crescendo no país desde 2013, por apresentar vantagens interessantes a quem se adapta bem e ele. A sua administração é desafiadora e o seu síndico deve ser um profissional muito preparado.
Os tipos mais comuns de condomínio são, como todos sabem, os residenciais e os comerciais, sendo condomínio residencial é destinado à moradia de uma família. No contrato de compra de imóveis, vem expressa a obrigatoriedade de a unidade ser utilizada unicamente para este fim. O condomínio comercial destina-se à exploração da atividade em comércio ou indústria.
O condomínio misto é um tipo mais recente, que merece destaque.
É um empreendimento que incorpora imóveis comerciais e residenciais na mesma área, oferecendo facilidades e serviços para os moradores. Existem casos famosos no Brasil, como o Conjunto Nacional (Avenida Paulista, em São Paulo), que possui duas torres comerciais, uma torre residencial e um centro comercial.
Algumas construções conseguem ser ainda mais complexas, e agregam num mesmo local a área residencial, shopping, hotéis e bares.
Se por um lado facilita a vida dos moradores, por outro pode trazer dores de cabeça para eles e para o síndico, como veremos a seguir.
Cada unidade, comercial ou residencial, possui matrícula própria (registro do imóvel). Juntas, constituem um único condomínio (misto) e podem ser separadas em subcondomínios (residencial e comercial)e ter convenções separadas.
Como tudo nessa vida, temos prós e contra nesse tipo de empreendimento vamos lá:
Prós:
– Conveniência: uma das grandes vantagens observadas, é que os moradores e os síndicos não precisam sair de suas casas para ir até restaurantes, salões de beleza ou então mercados; eles podem fazer tudo, no mesmo lugar, com a maior praticidade que se poderia ter;
– Morar perto do trabalho: há pessoas que não conseguem morar e trabalhar no mesmo ambiente, e também para quem convive diariamente com o trânsito caótico das grandes cidades, morar perto de onde trabalha se tornou o sonho de consumo, ainda mais se você é síndico, assim, pode ao mesmo tempo cuidar de suas duas responsabilidades, lidando da melhor forma com ambas; geralmente, os condôminos optam por comprar os apartamentos nos condomínios mistos por trabalharem, de fato, nesse local, tendo assim uma maior comodidade e menos gastos.
Contras
– Incômodos causados pelas atividades comerciais: caso os empreendimentos não sejam separados das áreas condominiais, os moradores podem se deparar com situações desagradáveis, como o cheiro indesejado de um certo tipo de comida do restaurante que fica abaixo de sua unidade, por exemplo;
– Pequenas unidades: em geral, esses empreendimentos mistos são mais compactos, voltados para os moradores jovens, recém-casados, ou ainda os solteiros, que não necessitam de muito espaço. Assim, a escolha pode não ser a melhor em todas as buscas;
– Menos privacidade: como as unidades residenciais são reduzidas, as torres comerciais tendem a ser maiores, e o fluxo de moradores e pessoas é, dessa forma, maior do que em um condomínio residencial convencional;
– Maiores custos: geralmente, as unidades comerciais podem gerar maiores custos para a manutenção do condomínio, elevando também o consumo de água e energia local, aumentando assim, a taxa do condomínio. Mas isso deve ser checado antes da compra do imóvel, afinal, se os custos residenciais forem separados dos comerciais, o valor final pode sim ser menor.
Alguns condomínios têm previsão de que cada ala tenha síndicos distintos, porém nada impede que o mesmo profissional administre todo empreendimento, cabendo a ele fazer cumprir as regras dispostas nas leis condominiais (convenção e regimento), no tocante ao uso residencial e ao uso comercial.
Quanto mais específicas forem essas definições para as duas áreas, menor a possibilidade de conflito.
A maior dificuldade do síndico diz respeito ao rateio das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, uma vez que salas comerciais e apartamentos têm consumos distintos.
O interessante para esse caso é que a Convenção estabeleça uma forma de divisão justa, conforme o uso, respeitando as especificidades de cada utilização, sendo que cada área (residencial e comercial) pagaria pelos serviços e equipamentos que utilizam. O valor do seguro é, por exemplo, diferente para cada área.
Dessa forma, cada área pagaria apenas pelos serviços e equipamentos que utilizam. Por isso, é importante que no regimento interno sejam previstas normas individualizadoras de custeio, para as áreas comerciais e residenciais.
Assim, a divisão do condomínio em partes deixa a administração do mesmo mais eficiente, organizada e individualizada, conforme as necessidades de cada área do mesmo, e facilita o trabalho do síndico.
Toda a convenção de condomínio é feita com a ajuda dos condôminos, por isso é de extrema importância a participação de todos nas reuniões condominiais.
Por isso, é interessante que o regimento interno preveja normas individualizadas para a área comercial e para a área residencial. Isso porque moradores e profissionais têm prioridades diferentes, e esperam que o condomínio os atenda conforme suas expectativas.
Outra dica importante que pode ser prevista no regimento interno e fiscalizada pelos síndicos é que as áreas concebidas com diferentes usos nos condomínios mistos tenham seus regramentos distintos, para evitar o conflito entre moradores e empresário.
Caso o condomínio tenha os mesmos acessos, recomenda-se que seja eleito um representante da área comercial e outro da área residencial para auxiliar o síndico (se houver apenas um) no levantamento de informações, para que ele tenha mais autonomia sobre suas decisões.
Enquanto isso, o síndico precisa entender as duas áreas pela qual está responsável, seguindo a legislação vigente, o Código Civil e a convenção condominial, a fim de atuar sempre com imparcialidade, visando a melhor convivência de condôminos e empresários.
A divisão em subcondomínios é, por isso, indicada para uma administração mais eficiente, organizada e individualizada conforme as necessidades de cada área. O equilíbrio deste conflito de interesses está no síndico, que administrará o complexo para que o morador viva tranquilamente e para que o investidor tenha todas as funcionalidades da sua propriedade.
Vivam a vida e até a próxima.
