Para que seja constituído formalmente, o condomínio deve possuir uma convenção, que trata dos direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembleias e administração.
Poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio, de acordo com o artigo 1.333, caput, do Código Civil.
O registro da convenção no registro de imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular apenas as relações entre os seus condôminos, como afirmado pela Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça.
A Convenção de um condomínio pode ser classificada como uma verdadeira constituição, a sua lei maior. Geralmente é feita pela incorporadora ou construtora, que a coloca para apreciação dos proprietários, na primeira assembleia do condomínio para ser lida, discutida e aprovada. É necessário, para aprovação da convenção, 2/3 das frações ideais, em assembleia especialmente convocada para esse fim. Após sua aprovação, ela serve de base para todas as dúvidas que, com certeza, surgirão no decorrer da vida do condomínio. Ela regulamentará o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos, estabelecendo normas de utilização tanto nas áreas privativas como nas áreas de uso comum.
Ao síndico não basta tê-la sempre em mãos, mas conhecê-la profundamente, bem como também as suas raríssimas alterações, sempre feitas em assembleias, logicamente obedecendo aos parâmetros nela citados, bem como as determinações legais.
No mais das vezes, como parte integrante da convenção, há o regimento interno. Aliás, a Lei 4.591/91, no caput do seu artigo 9°, já determinava a obrigatoriedade da elaboração do regimento interno. Essa obrigatoriedade foi reforçada pelo inciso V do artigo 1.334 do Código civil.
Em tempo, o artigo 9º foi recepcionado pelos artigos 1.332, 1.333, 1.334, 1.351, e pode ser aplicado subsidiariamente ao Código Civil, naquilo que ele não dispor, desde que não haja incompatibilidade entre as legislações.
Sua função é regrar o comportamento daqueles que circulam pelo condomínio, atribuindo-lhes liberalidades e limites de comportamento. Nada impede que ele seja feito em documento a parte da convenção.
Interessante notar que, diferentemente da convenção, que costuma tratar de questões relativas aos proprietários, o regulamento tem autoridade de regrar o comportamento de pessoas alheias ao condomínio, tais como visitantes e prestadores de serviço, cujas atitudes que venham a agredir o que ele determina podem ensejar punições ao proprietário, mesmo que o acesso a essas pessoas estranhas ao condomínio tenha sido dado pelo inquilino.
Vivam a vida, e até a próxima.
