Uma vez, li numa placa um ditado chinês (quando eu era criança eles estavam muito na moda, mesmo se não fossem tão chineses assim) que dizia: quanto mais leis existirem, mais criminosos teremos.
Muitos anos depois, no meu curso de Direito, um professor nos alertou que não é o Direito que é complicado, e sim o homem. O Direito tenta apenas colocar ordem na confusão que os homens fazem.
Somando os dois acontecimentos, e vendo a quantidade enorme de leis que regram a vida em condomínio, vejo que realmente os humanos são complicados e que, se o administrador e o síndico não estiverem bem atentos, é muito difícil não estar infringindo alguma lei.
Vou tentar dar uma passada na principal legislação que regra os condomínios, lembrando que o síndico ou administrador, não sendo advogados, não tem a menor obrigação de saber as filigranas jurídicas, porém, quanto mais eles estiverem familiarizados com a legislação, mais tranquila será sua administração.
Portanto, muita atenção.
Seria muito pretensioso da minha parte querer apresentar um estudo acerca dos aspectos constitucionais que envolvem as questões condominiais.
Para a vida dos condomínios, as questões que lhe interessam na Constituição Federal são mais principiológicas, nada práticas, porém tenho observado que dois itens não devem ser deixados de lado.
Refiro-me, primeiramente ao inciso XI do artigo 5º da Constituição Federal.
Nesses quase quarenta anos atuando exclusivamente na área condominial, tive oportunidade de, em três oportunidades, orientar o síndico a entrar na unidade sem a presença de seu morador. Uma delas por termos verificado um cheiro muito forte de gás no corredor e ser apenas a unidade em questão estar vazia, a segunda ao sermos procurados pelas duas filhas de um senhor de idade que não respondia aos seus contatos.
Nesses dois casos havia tempo de chamarmos um chaveiro e pedimos que um policial acompanhasse a nossa entrada.
Na terceira verificamos que uma quantidade muito grande de água estava passando por debaixo da porta de entrada de uma unidade, ameaçando cair pelo poço do elevador e, ao ligarmos para a empresa de manutenção, fomos orientados de que, mesmo desligando o equipamento, poderia haver acúmulo de água na cabine, o que seria muito complicado secar, fazendo com que o elevador ficasse desligado por muito tempo.
Nesse caso, entramos na unidade e fechamos uma torneira que estava aberta.
Esses três casos estão amparados no inciso XI do artigo 5º da Constituição Federal, que permite, nos casos de desastre ou para prestar socorro, invadirmos a propriedade.
O inciso XXII trata da garantia constitucional do direito à propriedade, O que se verifica nos casos em que o condômino inadimplente é impedido de participar de uma assembleia nos casos de estar inadimplente, o que se verifica pela leitura do inciso III do artigo 1.355 da Lei 10.406/02, o Código Civil, que determina que aquele condômino que estiver inadimplente não poderá votar ou delas participar nas assembleias condominiais.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
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III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Meu entendimento é que se deve ter imenso cuidado nos casos em que condôminos inadimplentes queiram participar de assembleias.
Isso se deve ao fato de que, se a assembleia estiver sendo realizada nas dependências do condomínio, normalmente no salão de festas, ele tem uma fração ideal desse espaço, bem como das cadeiras e mesas que o compõem e, com isso, está se agredindo o direito de propriedade desse proprietário.
Saliento que se deve ter cuidado com a diferença de interpretação dos termos “participar”, como está presente no Código Civil, e “estar presente”, sendo por esse motivo que eu recomendo que o condômino pode estar presente, porém não deve emitir opinião ou votar e se insistir, deve ser comunicado imediatamente que está praticando um ato ilegal.
Na verdade, eu sempre procuro orientar proprietários nessas condições antes do início de cada assembleia.
Art. 5º – Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
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XI – a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial;
…………………..
XXII – é garantido o direito de propriedade;
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Vivam a vida, e até a próxima.
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